L’OPCI offre aux porteurs de parts de nombreux avantages liés à des caractéristiques héritées à la fois des OPCVM et de l’immobilier d’investissement :
- une gestion professionnelle du portefeuille,
- la mutualisation des risques,
- la stabilité d’un portefeuille basé sur la pierre et l’accès à des classes d’actifs diversifiés de part leur nature (bureaux, commerces, logistiques, logement, résidences étudiantes…) ou leur emplacement géographique (France/Monde),
- la distribution de revenus..
Les OPCI se déclinent sous deux types de formes juridiques différentes : les Sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) et les Fonds de placement en immobilier (FPI) ou pour les véhicules réservés plus spécifiquement aux institutionnels, en Sociétés professionnelles de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPPICAV) et en Fonds professionnels de placement en immobilier (FPPI).
Dans le cadre du volet compétitivité de la Place de Paris qui accompagnait le chantier de transposition de la Directive AIFM dans notre droit interne en juillet 2013, la gamme des OPCI a été en effet simplifiée.
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3 catégories de véhicules
(Jusqu’à l’ordonnance n°2013-676 du 25 juillet 2013
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2 catégories de véhicules
(Depuis l’ordonnance n°2013-676 du 25 juillet 2013)
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2 formes juridiques |
| OPCI OPCI RFA SEL (à Règles de Fonctionnement Allégées Sans Effet de Levier) |
OPCI | SPPICAV (Société de placement à prépondérance immobilière à capital variable) FPI (Fonds de placement en immobilier) |
| OPCI RFA EL (à Règles de Fonctionnement Allégées avec Effet de Levier) | OPPCI (dits aussi OPCI professionnel) | SPPPICAV (Société professionnelle de placement à prépondérance immobilière à capital variable) FPPI (Fonds professionnel de placement en immobilier) |
Les Sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV)
La structure des SPPICAV ou SPPPICAV s’inspire de celle des SICAV. En ce sens, il s’agit d’une société à capital variable émettant des actions au fur et à mesure de la demande de souscription. Les rachats et souscriptions se font sur la base de la valeur liquidative (plus ou moins les frais et commissions éventuels). Tout détenteur d’actions de la SPPICAV est actionnaire de la société et peut, à ce titre, s’exprimer sur la gestion de la société lors des assemblées générales. La gestion de la SPPICAV est assurée par une société de gestion agréée spécialement à cet effet par l’AMF.
La poche « immobilière » de la SPPICAV peut être partiellement composée de sociétés immobilières cotées, contrairement au FPI pour lequel les sociétés immobilières cotées ne sont pas prises en compte dans le quota immobilier.
La poche d’actifs immobiliers « non cotés » doit ainsi représenter au minimum 51% de l’actif global de la SPPICAV. L’introduction de titres cotés permet d’offrir une plus grande liquidité et une plus grande flexibilité de la gestion financière du portefeuille.
Le portefeuille d’une SPPICAV se décompose de la façon suivante :
- au minimum 60% de son portefeuille en actifs immobiliers, la part d’actifs immobiliers détenus directement ou par l’intermédiaire de sociétés immobilières non cotés devant représenter 51% de l’actif. Le complément, soit 9%, pour atteindre le minimum de 60% peut ainsi être composé d’actions de sociétés immobilières cotées
- une poche de liquidité représentant au minimum 5% du portefeuille
- le solde, soit 35%, pouvant être composé d’actifs financiers (actions, obligations, OPCVM et/ou FIVG…).
Les SPPPICAV (i.e. SPPICAV professionnelles) ne sont tenues qu’au ratio minimum d’investissement en actifs immobiliers de 60% : en particulier, elles n’ont pas l’obligation de détenir une poche de liquidité.
Traitement fiscal schématisé
Importante obligation de distribution
Une SPPICAV (ou SPPPICAV) est tenue de distribuer à ses actionnaires :
- 85% au minimum des revenus locatifs perçus à l’issue de l’exercice clos
- 50% au minimum des plus-values nettes de cessions d’actifs réalisées au cours de l’exercice.
Les revenus de nature non immobilière ne sont soumis à aucune obligation de distribution.
Nature et régime des distributions de revenus de SPPICAV
L’ensemble des revenus distribués par la SPPICAV à ses actionnaires sont taxés comme des revenus de capitaux mobiliers quelle que soit leur origine (loyers, plus-values de cessions…). La loi Macron en autorisant les OPCI à détenir des meubles à titre accessoire n’a ainsi eu, pour les SPPICAV à l’inverse des FPI, aucune conséquence sur leur régime fiscal.
Les Fonds de placement en immobilier (FPI)
Tout comme un FCP, le FPI (ou FPPI) est une copropriété qui émet des parts. Le porteur de parts n’a aucun des droits conférés à un actionnaire. Les souscriptions ou rachats de parts se font à la demande des porteurs sur la base de la valeur liquidative (plus ou moins les frais et commissions éventuels). La gestion du FPI est assurée par une société de gestion agréée par l’AMF, et sous le contrôle d’un conseil de surveillance composé de porteurs élus.
La part immobilière des FPI est constituée d’immeubles et de parts de sociétés non cotées ayant une majorité d’actifs immobiliers (en général des sociétés civiles immobilières) qu’elles soient françaises ou étrangères. Les sociétés immobilières cotées sont éligibles à l’actif d’un FPI mais ne rentrent pas dans le calcul du quota immobilier de 60 %.
Le portefeuille d’un FPI se décompose de la façon suivante :
- au minimum 60% de son portefeuille en actifs immobiliers, détenus soit directement soit par l’intermédiaire de sociétés immobilières non cotées
- une poche de liquidité représentant au minimum 5% du portefeuille
- le solde, soit 35%, pouvant être composé d’actifs financiers (actions, obligations, OPCVM et/ou FIVG…).
Les FPPI (i.e. FPI professionnels) ne sont tenus qu’au ratio minimum d’investissement en actifs immobiliers de 60% : en particulier, ils n’ont pas l’obligation de détenir une poche de liquidité.
Traitement fiscal schématisé
Importante obligation de distribution
Un FPI est tenu de distribuer à ses porteurs de parts :
- 85% au minimum des résultats locatifs perçus à l’issue de l’exercice clos
- 85% au minimum des plus-values nettes de cessions d’actifs réalisées au cours de l’exercice.
Les revenus de nature non immobilière ne sont soumis à aucune obligation de distribution.
Nature et régime des distributions de revenus de FPI
Les OPCI professionnels, dénommés également OPPCI
Dès la création des OPCI, afin de compléter la gamme de ces nouveaux véhicules d’investissement, le législateur avait autorisé la création de véhicules destinés plus particulièrement aux investisseurs institutionnels et qui bénéficiaient de règles plus souples mieux adaptées à leur besoin. Il s’agissait alors, jusqu’à l’ordonnance n° 2013-676 du 25 juillet 2013 modifiant le cadre juridique de la gestion d’actifs, des OPCI à règles de fonctionnement allégées (RFA), avec ou sans effet de levier.
Désormais, les OPCI RFA EL avec effet de levier qui constituaient l’essentiel du stock de véhicules créés sont remplacés par les OPPCI – Organisme professionnel de placement collectif immobilier.
Les anciens OPCI RFA SEL i.e sans effet de levier, assez peu nombreux, et dont les conditions de souscription restaient souples comparées à la catégorie des RFA EL appartiennent aujourd’hui à la catégorie des OPCI dits communément «Grand Public». Leur régime juridique, globalement très proche des OPCI même s’il bénéficiait de ratios et règles d’investissement plus flexibles que celui des OPCI «Grand Public», est devenu le régime de base des OPCI depuis juillet 2013.
Destinés aux investisseurs professionnels, et leurs équivalents étrangers, les OPPCI sont autorisés à déroger à certains ratios imposés aux OPCI en matière notamment de liquidités et, plus significativement encore de capacités d’emprunts. L’endettement en effet peut représenter jusqu’à près de 100% de l’actif immobilier alors qu’il est limité à 40% seulement pour les OPCI (limite de risque qui s’imposait également aux anciens RFA SEL).
Règles d’investissement des OPCI et des OPPCI
Les acteurs du placement collectif en immobilier
La société de gestion de portefeuille – SGP
Agréée spécifiquement par l’AMF et adhérente à une association professionnelle telle que l’AFG, elle gère l’OPCI en ce sens qu’elle est en charge de la gestion financière (constitution et gestion de portefeuille), comptable et administrative.
Les experts immobiliers
Au nombre de deux par OPCI, ils sont chargés d’établir très régulièrement l’évaluation des actifs afin d’aider à la détermination la valeur liquidative de l’OPCI. Ainsi, les immeubles ou droits réels détenus par l’OPCI (directement ou indirectement via les sociétés qu’il détient) sont évalués tous les trimestres par les experts externes en évaluation. La société de gestion reste néanmoins responsable de la valeur liquidative retenue.
A noter toutefois que pour les OPPCI, un seul expert externe n’est requis depuis juillet 2013 contre 2 précédemment. Les actifs immobiliers ne font l’objet d’une évaluation externe que deux fois par an contre 4 jusqu’alors.
Le dépositaire
Etablissement de crédit ou entreprise d’investissement, il contrôle la régularité des actes de gestion et des décisions prises par la société de gestion. Outre quelques autres missions (cash monitoring…), iI a la garde des actifs, à savoir qu’il est tenu de conserver dans ses livres les instruments financiers et de vérifier la propriété des autres actifs et par la même tenir un registre des actifs immobiliers.
Le dépositaire doit être distinct de la société de gestion gérant l’OPCI et des experts immobiliers.
S’agissant des FPI, le dépositaire exerce une mission complémentaire : il est chargé en effet de payer, pour le compte de l’ensemble des porteurs de parts, l’impôt sur les plus-values immobilières éventuellement dégagées par le fonds.
Le commissaire aux comptes
Il contrôle les documents comptables et certifie les comptes annuels de l’OPCI. Il certifie également, avant leur publication aux actionnaires ou porteurs de parts, l’exactitude des documents d’information périodique que l’OPCI est tenu de diffuser.
Les organes de gouvernance
Il s’agit ici des procédures de contrôle et de suivi de l’OPCI, clairement distinctes du processus de gestion lui-même. Ces organes de contrôle diffèrent selon la forme de l’OPCI : conseil d’administration (ou directoire et conseil de surveillance) et assemblée générale pour les SPPICAV ayant adopté la forme de société anonyme, conseil de surveillance pour les FPI.
L’autorité de tutelle
L’Autorité des marchés financiers est l’autorité administrative indépendante désignée pour être l’organisme de régulation de l’OPCI. Elle a pour mission de contrôler son activité et de veiller à la protection de ses souscripteurs.
Lors de l’attribution de l’agrément, l’AMF vérifie que la société de gestion présente des garanties suffisantes en ce qui concerne l’organisation, les moyens techniques et financiers, l’honorabilité et l’expérience des dirigeants.
La constitution, la transformation, la fusion, la scission ou la liquidation d’un OPCI sont soumises à l’agrément de l’AMF. Le dossier d’agrément décrit notamment la politique d’investissement qu’entend mener l’OPCI ainsi que ses choix de financement, notamment le recours à l’endettement.
L’AMF définit également les conditions dans lesquelles l’OPCI doit informer ses souscripteurs durant la vie du véhicule et peut retirer son agrément à tout OPCI qui manquerait à ses obligations.